Як проблеми, пов’язані зі зношеністю та аварійністю житлового фонду, регулюються законодавством? Про це розповідає юрист Дмитро Федоров.
Житловий кодекс УРСР, прийнятий ще в 1983 році, але чинний і на сьогоднішній день, визначає кілька видів житлового фонду: державний, приватний, громадський, фонд житлово-будівельних кооперативів, житловий фонд соціального призначення.
Внаслідок стрімкого розвитку економічних правовідносин та включення квартир багатоквартирного будинку в активний цивільний обіг, стовідсоткова належність будинку до того чи іншого житлового фонду стала рідкістю. Це, насамперед, стосується частини житлового фонду, зведеного за часів УРСР та в перші десятиріччя української незалежності.
В пік приватизаційної кампанії мешканці житлових будинків, що були побудовані колись або державними підприємствами, або за рахунок Державного чи місцевого бюджетів, згодом реалізували своє право на приватизацію. Деякі придбали квартири в цих будинках на вторинному ринку. У результаті таких операцій житловий будинок перестав мати єдиного господаря і обліковуватись виключно як державна або комунальна власність. Це ж стосується і гуртожитків, які в результаті законодавчих змін спочатку були передані у власність територіальних громад, проте згодом були майже повністю приватизовані їх мешканцям.
Починаючи з 2000-х років в Україні потихеньку почали розділяти управління житловим фондом між державою в особі класичних житлових експлуатаційних контор (ЖЕКів) та приватними співвласниками. Але чіткого нормативно-правового акту, який закріпляв би обов’язки щодо управління багатоквартирним житловим будинком, тривалий час не було.
Спочатку спроба розмежувати відповідальність та закріпити багатоквартирні житлові будинки за певним суб'єктом була реалізована в Законі України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», який запровадив абсолютно нове колективне утворення - ОСББ.
Потім був прийнятий Цивільний кодекс України 2003 року, який змінив морально застарілий Цивільний кодекс УРСР 1963 року, встановивши, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Свого роду революцію спричинив Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» 2015 року, чітко передбачивши, що власники квартир у багатоквартирних жилих будинках мають і невизначену та невід’ємну частку власності у всіх конструктивних елементах будинку. Включаючи сходи, ліфти, будь-яке інженерне обладнання, — включаючи все загалом. Усе, що поза межами квартири і частку в чому неможливо визначити і виділити, має статус спільної сумісної власності. І всі рівноправно управляють цим майном, тобто житловим будинком в цілому з усіма його підвалами, горищами, комунікаціями, тощо. Цей же Законвстановив, що за власниками квартир закріплені не тільки права, а й відповідні обов’язки утримувати будинок. І ці норми дуже конкретні, я б навіть сказав, процедурні.
Закон встановив, що обов’язок з капітального ремонту житлового багатоквартирного будинку несуть його співвласники. Для цього передбачені колегіальні механізми управління спільним майном багатоквартирного житлового будинку, порядок створення спільних ремонтних фондів тощо.
Є кілька варіантів управління житловим фондом. Або це загальні збори співвласників квартир у будинку, або це ОСББ, або створення житлового кооперативу. Але в будь-якому з них діє принцип, що всі питання загального характеру вирішуються спільно. У тому числі – питання внесків (відрахувань) на капремонт житлової будівлі.
Хто ж має доглядати за безпечністю будинків?
Старі методики передбачають дії лише відносно державного або громадського житла. Зокрема, стаття 7 Житлового кодексу УРСР і Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджений ще Радою Міністрів УРСР у 1984 році, не передбачають ані можливості, ані алгоритму дії в ситуаціях змішаного або приватного житлового фонду.
Звична для багатьох наглядова функція держави та її можливість безмежного втручання у приватну власність сьогодні неактуальна. Маючи в більшості випадків приватний або змішаний житловий фонд (з превалювання приватних квартир), держава не має права втручатися в діяльність власника.
Комунальні ЖЕКи, які, зазвичай, надають житлово-комунальні послуги, діють виключно на підставі укладених зі споживачами типових договорів утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і в межах переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 р. № 529. У цей перелік входить лише поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків).
У той час як згаданий Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», у статті 7, прямо і недвозначно покладає на співвласників обов’язки з поточного огляду і періодичногообстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку, а такожнести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом.
Тобто людина, яка прийняла рішення про приватизацію або придбала квартиру, сама приймає відповідальність на себе не тільки за квартиру як частину будинку, але й за весь будівельний конструктив. І вона повинна розуміти, що будівля старіє і це об’єктивно. І за її обслідування – в тому числі – йому як власнику потрібно нести відповідальність.
Ці відносини деякою мірою аналогічні придбанню автомобіля. За його справність, проходження технічних оглядів, відповідальність, насамперед, несе власник.
Звичайно, ЖЕК, або Управління ЖКГ, або БТІ чи якась проектна або будівельна організація можуть і, на мій погляд, зобов’язані надати професійну допомогу у визначенні стану житлової будівлі – але прямого обов’язку робити це, та ще й за власний кошт, в них немає.
Взагалі, доступу до житла немає, якщо на те нема згоди власників. Без неї можна хіба що пройти обдивитися по будівлю по периметру або приміщення загального користування, знов таки, за відсутності заперечення співвласників.
Скарги мешканців можуть мати наслідком створення певної комісії. Але вона матиме право тільки на те, щоби зробити той чи інший висновок: дійсно, скарги обґрунтовані, житло аварійне і непридатне для використання або потребує відновного ремонту. Та будь-яких зобов’язань для власників це само по собі ще не означає. В ідеалі, вони мають терміново скликати збори і визначити підрядника робіт та джерела фінансування робіт. Але якщо вони хочуть – виселяються, не хочуть – залишаються в такому будинку на власний ризик. Немає законного механізму примусового виселення будь-кого з його житла, за виключенням виселення з помешкання за судовим рішенням. Тобто виходить досить серйозний правовий колапс.
Для його подолання треба приймати спеціальні місцеві програми, але треба розуміти, що можливості фінансування приватної власності за рахунок місцевого бюджету значно обмежені і, з урахуванням вимог бюджетного законодавства, допускаються виключно на умовах співучасті з іншими співвласниками.
У будь-якому разі: відповідно до Основного Закону власність – зобов’язує, і наша безпека як власників квартир – це тепер у першу чергу наша ініціатива. Це норми законодавства. І до цього вже треба звикати.
Дмитро Федоров, юрист, м.Чернігів
