Головна пересторога, яку висловлюють противники скасування мораторію, — це те, що громадяни одразу кинуться продавати землю, і цим нашкодять і собі, і країні. Проводячи паралель із ваучерною приватизацією, вони називають як занадто низькі ціни, на які начебто можуть погодитися власники паїв, — так і нереально високі, яких начебто варті українські землі.
Для того, щоб оцінити, що вигідніше: продавати пай чи притримати його у себе, — власник має орієнтуватися в цінах на землю; розуміти, що її підвищує і за яких умов вигода буде максимальною.
Спочатку – про прогнози цін. Далі – кілька закономірностей, які варто знати.
Що формує поточну цінову кон’юктуру
- 1. Власники, які з різних причин не можуть обробляти землю самостійно (наприклад, через вік). Єдиний можливий варіант, який вони мають, – здавати в оренду. Але оскільки це єдиний можливий варіант, ціна є низькою – за офіційними даними, середній розмір орендної плати на рік становить 1093 грн за 1 га. Всі інші шляхи – незаконні або напівзаконні, і загрожують власнику фінансовими втратами. Хоча, «з урахуванням середньої рентабельності сільгоспвиробництва у 30%, агрохолдинги цілком могли б сплачувати за середньостатистичний гектар 10 тис грн на рік», — вважають агроексперти.
- Ціна, від якої радять відштовхуватися урядовці як від винятково нижньої межі, – нормативна грошова оцінка. На сьогодні вона становить приблизно $1100/га.
Під час переходу до внутрішнього ринку нормативна грошова оцінка буде виступати виключно в ролі нижнього порогу, а конкуренція серед покупців підвищить ціни до їх реального значення на понад 70%. Тобто середня ціна одного гектару, яка нині в Україні становить $1100, після переходу до ринку збільшиться до $1943 у найближчі два роки», – прогнозує Максим Мартинюк, перший заступник міністра агрополітики.
- У більшості випадків на перших порах після відкриття ринку земель вартість сільгоспземель коливатиметься в межах $1000/га, вважає член Експертної ради Українського клубу аграрного бізнесу Олег Нів’євський.
Економічний підрахунок спирається на прийняті методи оцінки сільгоспактивів. Оскільки очікується, що ринок сільгоспземель в Україні матиме певні обмеження, то для української ситуації, вважають економісти, придатний так званий «метод капіталізації доходу від використання земельних ділянок». Для власників паїв доходом є орендна плата. Результат можна отримати, використовуючи формулу капіталізації. Для цього потрібно помножити річну оренду плату на певний мультиплікатор (за розрахунками, він дорівнює близько 20). Тобто якщо власник отримує $50/га від оренди свого паю, то вартість такого паю можна оцінити в $1000/га.
- Ціни на сільгоспземлі у Східній Європі – $1000—5000/га. І якщо в Україні співвідношення орендних ставок і цін на с/г продукцію буде таким же, як у ЄС (тобто якщо оренда здорожчає), експерти підрахували, що слід очікувати середньої ціни на землю близько $2990/га. При цьому коливання становитимуть від $1480 до $6030 за 1 га.
Ми очікуємо, що за перші 2 роки після відкриття ринку землі в Україні ціна гектара зросте на 76%», – каже Михайло Кухар, економіст IMF Group Ukraine. За його словами, у країнах, які відкрили свої ринки землі (Болгарія, Румунія, Естонія, Польща, Чехія, Литва, Латвія, Угорщина) за перший рік після запровадження ринку землі її вартість зросла в середньому на 25%, за 2-й – на 37, 3-й – на 18%, 4-й – на 8%, у наступні роки – відповідно 12%, 15%, 18%, 23%, 15%, 15%, 9%. Як свідчить статистика, найвищі темпи зростання цін у 2000–09 роках зафіксовано у країнах-нових членах ЄС: Латвії, Румунії та Литві – 71%, 62% и 47% відповідно.
- Через 5 років ціна земель сільгосппризначення в Україні встановиться на рівні близько $6000—7000/га.
Відкриття ринку перерозподілить землі на користь найбільш ефективних виробників, що проявиться в зростанні врожайності, поліпшенні структури виробництва (перехід до більш дорогих і складних культур) і підвищенні уваги до збереження якості ґрунтів. Приклад постсоціалістичних країн, що впровадили внутрішні ринки землі, свідчить про зростання цін як наслідок впливу зазначених вище факторів у 2,5 разу протягом перших п’яти років. У підсумку через п’ять років ціна земель сільгосппризначення в Україні встановиться на рівні близько $6000—7000 за один гектар», – стверджує Максим Мартинюк, перший заступник міністра агрополітики.
- «І 10 тис, і 70 тис євро – це казки, але і 4 тисячі, отримані за пай, – достатні гроші, аби купити квартиру в такому місті як Кривий Ріг чи Бердичів. Усі життєві проблеми один пай не розв’яже», – зазначає народний депутат України Вадим Денисенко.
Від чого залежить ціна
- Ціна на землю залежить від того, скільки на ній можна заробити. Не існує абстрактної «ціни українських чорноземів». Політики часом називають суму у захмарні 70 тис євро/га, і по цій ціні рахують усю сільгоспземлю в Україні. Якщо це найкраща за якістю земля, але її лише 2 га і розташовані вони посеред великого масиву – для виробника вона цікавою не буде. З нею він купить більше проблем, ніж надій на заробіток.
- Реальну вартість зможе виявити тільки ринок – у ринковій економіці сільськогосподарські землі не мають фіксованої вартості, бо вона постійно змінюється під впливом великої кількості факторів, ключовим серед яких є згадана вище прибутковість ведення агробізнесу.
Що робить землю дорожчою
- Якість грунтів. Це, безумовно, базовий параметр. Але не єдиний. Так, побутує думка, що ціна на землю залежить лише від якості її грунтів — а відтак наші чорноземи повинні коштувати дорого лише тому, що це чорноземи. Але, крім того, є низка інших складових, які впливають на ціну. Це:
- інфраструктура довкола ділянки (вигідне розташування в межах масиву, транспортне сполучення);
- відсутність обтяжень (наприклад, діючого договору оренди);
- якість захисту прав власності на цю землю. Більш високий рівень захисту (наприклад, формальна реєстрація і дієва судова система) сприятимуть підвищенню ціни;
- чим менша пропозиція в районі, тим вища ціна на ділянки, виставлені на продаж;
- загальнополітична ситуація – можливість ведення бізнесу: стабільність правил ведення бізнесу, легкість, відсутність корупції на місцевому рівні, робота правоохоронних органів;
- економічні правила. Доступність кредитів. Економісти наголошують, що у країнах із більш доступними кредитами, які дозволяють фермеру отримувати кошти на розвиток виробництва, ціни на землю вищі.
Що знижує ціну
- перешкоди для ведення агробізнесу (високі податки, адміністративний тиск, корупція і т.ін.)
- законодавчі ускладнення при купівлі землі
- проблеми захисту прав власності на землю
- обмежений доступ до кредитних ресурсів
Тому після запровадження ринку землі власник невеликого паю, який навіть і планує його продати, має бути зацікавлений у покращенні умов для господарювання на землі, ведення бізнесу в цілому, реформі судової системи та боротьбі з корупцією.
Для землі, яка є засобом виробництва, основна складова ціноутворення – це додаткова вартість, яка формується на ній. Простіше кажучи, ціна землі залежить не тільки від відсотка гумусу, але і від можливості робити на ній бізнес. Справді, Польща відкривала свій ринок землі з набагато більш високих цінових показників, ніж, швидше за все, стартує Україна. Однак у цю ціну закладалися і ВВП Польщі, який значно перевищує український, і значно нижчі корупційні ризики, а також геополітична і військова стабільність. Тому ціну української землі, крім вузькопрофільних, сформують макроекономічні, а також репутаційні фактори – аж до рівня свободи слова та позиції в рейтингу Doing Business», – каже Максим Мартинюк, перший заступник міністра агрополітики.
Чи не рухне ринок через велику кількість бажаючих продати землю?
Чи не обвалиться ринок через надмірну пропозицію? Попит на українську землю у перші два роки складе близько 1,2 млн га, а це майже дорівнює попиту, який прогнозувала робоча група при Держгеокадастрі – 1,4 млн га, — наголошують в IMF Group Ukraine.
Там звертають увагу, що такий показник корелюється з даними соціологічних опитувань, за якими лише до 15% власників паїв мають намір одразу виставити свою землю на продаж, що еквівалентно 1 млн осіб.
Таким чином, великої пропозиції одразу після відкриття ринку земель економісти не очікують. А отже, масового розпродажу, який не дав би сформуватися ринковій ціні, не відбудеться.
