Серед головних очікувань від запровадження ринку землі є такі, що стосуються власників паїв, агровиробників та держави в цілому. Назвемо ті, що найчастіше згадуються під час обговорень теми ринку:
- можливості для власників паїв підвищити доходи від використання земельних ділянок (як через їх продаж, так і завдяки зростанню орендної плати)
- збільшення інвестицій в агросектор
- можливості кредитування під заставу землі для малих та середніх фермерів
- підвищення ефективності використання земельних ресурсів
- можливості довгострокового планування бізнесу
- припинення тіньового продажу паїв
- встановлення прозорого використання державних земель
- збільшення бюджетних надходжень
- створення робочих місць на селі, розвиток місцевості та ін.
Власне, противники скасування мораторію не заперечують, що все перераховане – імовірні позитивні наслідки запровадження ринку землі. Однак стверджують, що ці очікування недосяжні в нинішніх умовах. Вони називають при цьому проблеми із дотриманням законності в державі, функціонуванням правоохоронної та судової систем, впливом олігархічних груп, корупцією, неготовністю законодавства тощо.
Прихильники запровадження ринку земель не заперечують, що такі проблеми існують. Однак, на відміну від опонентів, – не обмежуються констатацією проблем, а аналізують, що слід зробити, аби очікування виправдалися.
Проблеми, актуальні не лише для земельних відносин
Серед проблем, які опоненти вважають непереборними перешкодами для запровадження ринку земель, називають як ті, що належать до сфери земельних відносин, – так і ті, які стосуються інших сфер. Зокрема, правоохоронних органів, судової системи, корупційної складової в органах виконавчої влади тощо. Попри їх серйозність, вони не стали підставою для зупинки функціонування, наприклад, ринку нерухомості, — хоча нині там є випадки і шахрайства, і рейдерства.
Важливо також враховувати, що навіть ідеальною роботою всіх державних органів та ідеальним законодавчим регулюванням відкриття ринку землі не можна вберегти всі без винятку домогосподарства від системних ризиків, які є об’єктивною складовою ринкової економіки. Загальновідомо, що на ринку житлової нерухомості, на якому в Україні вже не перший рік купують і продають, орендують та здають в оренду будинки та квартири, існує ризик тиску чи шахрайських схем, проте ніхто не встановлює законодавчих обмежень на продаж квартир чи будинків. Час від часу на українському та закордонних ринках трапляються сплески і падіння цін.
Оскільки рішення про побудову ринкової економіки було прийнято ще на початку 1990-х, є необхідність або переглянути його, або рухатися в напрямку запровадження, у тому числі й щодо сільгоспземель.
Курс на запровадження передбачає реальну оцінку перешкод та пошуки шляхів їх подолання.
Очікування та перешкоди
- Можливості для власників паїв підвищити доходи від використання земельних ділянок (чи то через їх продаж, чи то через підвищення орендної плати)
Що може завадити. Недостатня інформація про ціну на землю. Недостатня обізнаність зі своїми правами щодо розпорядження паєм після скасування мораторію. Недостатні можливості пайовиків захистити свої права у судах – через необхідність фінансових та часових витрат.
Що робити. Інформувати, де можна отримати дані про ціни та права, і надавати їх. До цього можуть долучатися як органи центральної влади та місцевого самоврядування, так і політики, занепокоєні загрозами для громадян через їх необізнаність. Запровадження посади Земельного омбудсмена.
- Збільшення інвестицій в агросектор
Що може завадити. Часті зміни законодавства. Суперечності в законодавстві. Невигідні умови для інвесторів. Недостатній захист власності та інвестицій. Корупція.
Що робити. Проведення зрозумілих реформ у напрямку поліпшення бізнес-клімату. Боротьба з корупцією (головне – запобігання їй).
Для великого транснаціонального бізнесу інвестиції безпосередньо в агровиробництво та земельні ресурси – етап, який вже пройдено. Я зустрічався з представниками найбільших американських корпорація та можу констатувати, що Україну вони розглядають як можливість для інвестицій скоріше в сервісну складову сільського господарства. (…) Щоб цей інтерес був реалізований на практиці, необхідно дотриматися двох умов: стабільний приріст показників сільського господарства (з цим все відмінно) та якісний бізнес-клімат (з цим гірше, але є тенденції до покращення). Але навіть найбільш обережні кроки назустріч земельній реформі (без яких-небудь умов чи усталеної моделі) як фактору збільшення капіталізації в АПК, відкриють шлюз для припливу в галузь донорських коштів, міжнародних проектів та технологій», – каже Максим Мартинюк, перший заступник міністра агрополітики.
Закони та умови, які б приваблювали інвестиції, криються далеко не в тому, щоб лише відкрити ринок землі. Так, його треба відкривати. Але треба створити самі умови, які дозволять прийти інвестиціям», – Вадим Бодаєв, голова Ради Всеукраїнського об’єднання «Федерація роботодавців агропромислового комплексу та продовольства України».
- Можливості кредитування під заставу землі для малих та середніх фермерів
Що може завадити. Законодавчі норми, які робитимуть невигідним надання кредитів для банків. Наприклад: занадто дрібні наділи, необхідність мати справи з фізичними особами замість юридичних, неможливість (або складність) стягнення предмету застави (докладніше – у публікації за результатами консультацій із представниками банківського сектору Запах ринку. Чи будуть банки кредитувати під заставу ріллі). Низька ліквідність окремих паїв. Суперечність земельного і цивільного законодавства. Недостатній захист прав кредиторів і труднощі при стягненні предмету застави у випадку неплатежів. Надання неякісної інформації щодо предмету застави оцінювачами та ріелторами, проблеми з ідентифікацією обтяжень у судах та правочинів, помилки в реєстрі прав на нерухоме майно та Земельному кадастрі. Високі ризики для страхових компаній.
Що робити. Внести зміни до законодавства, які розблокують можливості надання фермерам кредитів під заставу землі. Сформувати за допомогою міжнародних фінансових інституцій фінансовий фонд гарантування кредитів під заставу землі.
- Можливості довгострокового планування бізнесу
Що може завадити. Часті зміни законодавства. Недостатня захищеність прав власності. Недостатня кількість коштів для розвитку бізнесу.
Що робити. Поліпшення бізнес-клімату. Запровадження пільгових механізмів кредитування під заставу землі, створення преференцій для молодих фермерів, зокрема через механізм розстрочки.
- Підвищення ефективності використання земельних ресурсів
Що може завадити. Скупка земель тими, хто не має наміру на ній працювати, а купує задля перепродажу («спекулянти»). Відсутність коштів для придбання землі у тих, хто її обробляє (передовсім у дрібних та середніх фермерів).
Що робити. Встановити високі мита на продаж у перші роки після придбання (щоправда, є й інший погляд на це питання: зараз сільгоспземлі надмірно парцельовані – подрібнені на велику кількість малих паїв, а бізнесу цікаві площі, економічно доцільні для обробітку; тож ті, хто скуповуватимуть землю з метою перепродажу, виконуватимуть досить важливу функцію – консолідації земель, підвищуючи таким чином їх цінність для бізнесу, а, отже, ринкову вартість). Для доступу до коштів на придбання землі фермерами потрібні програми фінансування – як урядові, так і міжнародних організацій.
- Припинення тіньового продажу паїв
Що може завадити. Окрім збереження мораторію, досягненню цієї мети може завадити встановлення складних або вартісних процедур купівлі-продажу.
Що робити. Зробити процедуру купівлі-продажу максимально зрозумілою, простою та не обтяженою надмірними сплатами – такою, щоб купувати-продавати легально було вигідніше, ніж через тіньові схеми.
- Встановлення прозорого використання державних земель
Що може завадити. Продовження практики безоплатної приватизації. Продаж цих земель та права оренди без використання електронних торгів.
Що робити. Дотримання максимальної публічності інформації про державні землі – через їх повну реєстрацію в кадастрі та відкриті процедури продажу та оренди. Зокрема, підвищенню ефективності управління державними землями сприяло прийняття Кабінетом міністрів України «Стратегії удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними», (7 червня 2017 року).
- Збільшення бюджетних надходжень
Що може завадити. Оскільки очікування пов’язане із виведенням із тіні частини трансакцій із землею, сплатою земельного податку новими власниками, відрахуваннями до бюджетів за результатами підприємницької діяльності, — завадити можуть складні і дорогі процедури купівлі-продажу, занадто високий земельний податок або відсутність ефективного його адміністрування, а також поганий бізнес-клімат, в якому підприємницька діяльність (зокрема, фермерська) розвиватися не зможе.
Що робити. Для стимулювання додаткових надходжень до бюджету завдяки відкриттю ринку землі варто впровадити прості та прозорі процедури купівлі-продажу землі, чіткі правила адміністрування та визначення вартості проходження таких процедур.
- Створення робочих місць на селі, розвиток місцевості та ін.
Що може завадити. Оскільки очікування пов’язане передовсім із активізацією діяльності малих і середніх фермерів, перешкодою може стати недостатня кількість коштів на придбання ними землі та/чи ведення бізнесу та вже згаданий поганий бізнес-клімат.
Що робити. Запровадження механізму кредитування під заставу землі та поліпшення умов ведення бізнесу сприятимуть розвитку існуючих та створенню нових підприємство та господарств на селі.
Найгірший сценарій – відсутність змін
Як бачимо, отримати очікувані вигоди від запровадження ринку земель, — це питання, пов’язане не лише із розробкою закону про обіг земель та вдосконаленням власне земельних відносин, але й з реформуванням інших сфер. Це – процес тривалий в часі, і навряд чи можна якимось чином визначити той рівень реформування, коли всі політики скажуть: це саме той рівень, за якого можна скасовувати мораторій. Саме тому цей «тимчасовий захід» і діє вже 17 років.
Альтернатива змінам – збереження «статусу кво» і надалі, і знов – «до кращих часів». Однак це, вважають експерти, лише поглиблюватиме проблеми, які існують. Найбільший ризик у цій реформі – це відсутність реформ. Збереження «статусу кво» – це продовження втрат, які має держава, власники і виробники. Для власників – це недоотриманий прибуток, для виробників – недоотримані кредитні ресурси і можливість для зростання, це уповільнене зростання власності активів у сільському господарстві. Для держави – недоотримані надходження в іноземній валюті і продукти сільського господарства. З кожним роком затримки із скасуванням мораторію на обіг с/г земель негативні тенденції в економічній, аграрній та соціальній сферах все ближче наближаються до межі, за якою зміни є незворотними.
